Garantie décennale : ce qu'elle couvre vraiment
La décennale protège le propriétaire contre les désordres graves, mais pas contre tout. Voici ce qu'elle couvre, ce qu'elle exclut et comment la vérifier.
Mis à jour le 1 octobre 2026
Le principe posé par le Code civil
L'article 1792 du Code civil, issu de la loi Spinetta de 1978, rend les constructeurs responsables de plein droit, pendant dix ans à compter de la réception, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Cette responsabilité s'impose à l'entrepreneur, au maître d'œuvre, à l'architecte, au bureau d'études et à toute personne liée au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage. Elle s'applique sans que vous ayez à prouver une faute : il suffit de démontrer l'existence du dommage et son lien avec l'ouvrage.
Les dommages couverts
Sont concernés les désordres graves : affaissement ou fissures traversantes de la structure, effondrement partiel d'une toiture, infiltrations généralisées, défaut d'étanchéité rendant la maison inhabitable, défaut majeur d'un équipement indissociable du bâtiment.
La notion d'impropriété à destination est interprétée au cas par cas. Un défaut esthétique seul n'en relève pas, mais un désordre qui affecte durablement la sécurité ou l'habitabilité peut y entrer. L'avis d'un expert indépendant aide à qualifier le désordre.
Les exclusions et les limites
La décennale ne couvre pas l'usure normale, le défaut d'entretien, les dommages causés par un usage anormal ou des modifications postérieures, ni les désordres purement esthétiques. Les éléments d'équipement dissociables, comme certains appareils, relèvent d'autres délais plus courts.
Elle ne s'applique qu'aux ouvrages réceptionnés. Sans réception, ou en cas de réception avec des réserves non levées, d'autres régimes s'appliquent. D'où l'importance de formaliser la réception et de faire constater précisément les défauts apparents.
L'obligation d'assurance
Les constructeurs sont tenus de souscrire une assurance de responsabilité décennale avant l'ouverture du chantier. Pour vous, la règle est simple : exigez l'attestation d'assurance de chaque entreprise avant la signature du devis et vérifiez qu'elle est en cours de validité et qu'elle mentionne bien l'activité concernée par vos travaux.
Le maître d'ouvrage qui fait construire ou réalise des travaux importants doit en outre souscrire une assurance dommages-ouvrage. Elle permet d'obtenir un préfinancement des réparations sans attendre qu'une responsabilité soit établie, ce qui accélère la remise en état.
Que faire en cas de désordre pendant les dix ans
Constatez le désordre, photographiez-le et faites-le examiner par un expert indépendant, qui précisera la cause et la gravité. Déclarez ensuite le sinistre à l'assureur dommages-ouvrage par courrier recommandé, avec le rapport et les pièces utiles, ou à l'assureur de l'entreprise si aucune dommages-ouvrage n'a été souscrite.
Respectez les délais de prescription : l'action en responsabilité décennale se prescrit en principe par dix ans à compter de la réception. Un avocat spécialisé vous conseille si l'assureur conteste ou tarde à répondre, et vous aide à ne pas laisser passer une échéance décisive.
Un document à conserver, y compris à la revente
Conservez les attestations d'assurance, les factures, le procès-verbal de réception et les rapports d'expertise. En cas de vente pendant la période de dix ans, la protection se transmet à l'acquéreur : le notaire demande ces pièces, et leur absence peut compliquer la transaction.
Experts BTP ne réalise pas de travaux et n'est pas assureur. Nous vous mettons en relation, gratuitement et sans engagement, avec des experts et maîtres d'œuvre indépendants qui vous aident à contrôler les attestations et à constater les désordres.
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